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介護施設の展望と対策

勝ち残る介護施設

介護施設としてこれからずっと勝ち残っていくためには、経営戦略が重要になります。

  1. 経営理念・経営ビジョンの実現…どういう介護をするために法人があるのか?どんな法人を目指すのか?それを実現させるために戦略が必要です。  
  2. 外部環境の変化に適合…介護保険料の変更など、外部の変化にも適応していくことが大切です。  
  3. 経営資源(人、もの、資金)…先を見据えて資源を効果的に活用します。  
  4. 人財、組織の活性化…ひとつのビジョンを見据え、一丸になって目指すことで組織が活性化します。  

経営戦略思考は法人様を永続させ、成功するための必須条件です。 これらのことをきちんとなされていないで、目先のことばかりを追いかけていて失敗した法人様を見てきております。 今一度改めて考えていただきたいと思います。

戦略の流れ

弊社が戦略についてご相談させて頂く際の流れをご紹介します。
明確さが成功の基になります。

経営理念・・・ここが明確になっているか、トップの想いが下まで届いているか  

経営ビジョン・・・理念を達成するためどうするか
例:数年後こういう形にします 規模がこのくらいのものにします  

中期経営計画・・・ビジョンに基づいた具体的な目標が考えられているか  


経営環境の把握と対応

以上の三つをより明確にするため、内部環境の強みと弱み、外部環境の機会と脅威を出来る限り列挙していきます。
強みと弱み、機会と脅威、それぞれを組み合わせてどのような方法でどうすれば法人様の強みになるか考えます。  


■ 事業戦略の立案

どういう位置にシフトしていけば強い法人になれるか戦略を立てます。 対応するエリア、価格帯、どういう特色を持って強みにするか分析し、立案します。  


■ 経営資源の効果的効率配分、重点配分

法人様の業界、市場の中での立ち位置を理解し、分析した強みと弱み、機会と脅威を組み合わせて力を入れるところ、場合によっては捨てるところを考えます。  


■ マーケティング戦略の立案

最終的にどこを攻めるのか、選ばれ続けるための仕組みづくりを行います。

介護業界のライフサイクル

介護業界のライフサイクルとして、2025年にピークを迎え、その後は安定期に入っていくと考えられます。
2025年の転換点まで、またその後の安定期に入ってからどう展開するか戦略をたてる必要があります。
実情としては老人ホーム・サ高住(サービス付高齢者向け住宅)はまだ不足しており、訪問・デイサービスは飽和状態にあるといえます。

介護法人ライフサイクルと問題点・解決策

介護法人ライフサイクルを考えたとき、成熟期から衰退期に入るのをただ見ているのではなく、次の案を考え先手をうち、ピークを続けていくことが重要です。
成長期にある程度の見込みがついたとき、すぐ次の案を考えていかなければピークを続けていくことは困難です。
これからの問題点と対策として、

  1. 介護保険制度の改定 
  2. 介護保険は経済状況を想定していない・・・建築業界は人手不足 
  3. 2025年に向け在宅介護市場は大きく伸びる 
  4. 都市部の高齢化と地方の人口減・・・介護をやりたくても若手が集まらない 
  5. 明確なビジョンがない介護行政に翻弄される可能性 

めまぐるしく変わる外部環境や行政事情に翻弄されず、目先の数値を追いかけるのではなく自社の強みを生かし、先を見越した力強く安定した事業構造にできるかが大切です。

これからの高齢者住宅

今までの主流・・・価格は十数万円代、要介護度は1
ここは今は飽和状態にあり、特色を出さねば参入は厳しいでしょう。 

これから特に不足していく・・・価格は十万円まで、さらに要介護度が高いもの
価格のためにコストを下げる、効率化を図る、また高いレベルの介護のノウハウが必要になるため難易度は高いです。  
 しかしこれから確実に必要になるものです。
ここを上手く運営できるかが鍵になってくるでしょう。


  • 高齢者所得・・・日本の平均所得は一人150万以下が60%以上、中でも北海道はまた所得が下がる 
  • 子供世帯・・・年収は頭打ちの傾向 上がっていく状況ではない

以上のような状況から、子供世帯から親への援助がこれからますます難しくなっていくでしょう。
これから求められる料金設定は家賃+共益費+食費=月10万(+生活支援費用)といった形になります。

このようなロープライス型高齢者住宅実現のために  

  • サブリース方式の採用・・・一括借り上げを行う
    自分で土地を買い、建物を建て、資産とするよりも、10年、20年と長期的に一括で借りる方式です。
    貸す側としても、介護の実績がある法人であれば入居率が見込める→安定した収入がある→その分家賃を安くしてくれるよう交渉ができます。 このようにいかに家賃を下げるかの手立てとしてサブリース方式は有用です。
    ただし、土地を見つけるのは困難です。
    いかに流通に出ていない情報を持っているか 地主さんを知っているか、知っている人を知っているかということが鍵となります。  

  • 住居型有料老人ホーム・・・補助金が出る
    サ高住とのコストの比較をすると規模が同じでもコストを低く抑えることができます。

付加価値競争への対応

サ高住、有老「だけ」建てるのではなくそこに付加価値をつけていきます。  

■ 要介護度の高さと医療対応の強化
 …要介護度の高い方が入ってきたときどのような医療対応が可能なのか 入られる方、そのご家族の方も安心できるサービスが必要です。  

■ 他業種とのコラボ
 …サ高住とファミレス、薬局など  

■ サービスの差別化
 …他と違うサービスの提供
 その人にあった細やかなオプションを付加することで、納得してお金を頂くことは働く職員にもプラスになります。

建物を建てるだけでなく何を有意義に足せるかが勝ち残っていくためのポイントになります。


公募のプロセス


表は北海道第6期の募集状況を表しています。札幌市は明確に数を出しています。
札幌市ではもう予算がないため有老(有料老人ホーム)はやらないとされています。
その中で募集している旭川はねらい目ではないかと思われます。


スケジュールの管理はしっかり行うようにしてください。
前回札幌市の公募に当選のお手伝いをした際は、計画本書の提出前、また提出後に毎週一回担当の方の下へ通いました。
担当部署や監査や建築に関わるところなどにあししげく通うことで情報を集めました。
どういう順番でどの部署に誰が行くかも戦略を練りました。
本書を出すに当たって集めた情報をもとに修正を行い、提出後にも通っておりました。
担当の人が嫌がらない程度に通い、勝ち取ったという部分がありました。
※通うのが駄目な場合もあります


私どもがお手伝いする際どういうことをするかご紹介します。

  1. ヒアリング・・・どういうことをしたいか 
  2. 施設見学・市場調査・・・ヒアリングをもとにシミュレーションし、類似の建物を見学・調査 
  3. 資料作成・・・いかにして伝えるか 
  4. 二次審査演習・・・どういうことを聞かれるかの問答を行い備える  

また、弊社のヒアリングシートを使用して書類作成を行います。
理念は?ビジョンは?どういうとこが他より優れているか?などお聞きします 。
二次審査の演習の際は公募プレゼンテーション留意事項をお渡しします。
どんな質問が来るか、服装や話し方や伝え方のポイント、どういう質問が多かったかなどまとめた資料です。

  1. 土地を決める 
  2. 資金を決める 
  3. 最近の公募の当選理由を知る  

最近当選された法人様は、当選する前から土地を買っている、すでに職員を雇用しているといったことをアピールしている法人様がいました。
やり続けるという意思、法人様の本気度を試されているのかと考えます。

コンセプトの明確化


過去を振り返り、具体的にコンセプトをどうするかを決めていきます。
お話して見ると、法人様にとっては当たり前なことが大きなアピールポイントになることが多いです。

資料作成とプレゼンテーション

どんな審査基準なのかを知り、それを基に資料を作ります。
画像の表は特養(特別養護老人ホーム)とグループホームの選定基準です。
※これらは全国の設計事務所や介護コンサルタントと連携をとってデータを照合して出したものです。
理念、ビジョン、公募の理由などが評価の対象になります。
その評価の対象となる項目をより具体的に、より良く表現しアピールしていただくのが大切です。
逆算するということは。項目に則って良いことをアピールする、ということです。
土地・建築の面は配分が少ないですが、そこが明暗を分けることもあります。


■ 動線計画 ■
利用者とサービス、清潔と不潔の動線がしっかり分かれているかどうか 


■ ハードが持つ介護力+ソフトが持つ介護力  ■
どういう介護をする、それを建築でどう表現するか、建築面でのポイントになります。 見晴らしがよい、ステンドグラスがホールにあるなどプラスアルファの要素も必要です


■ 提出書類  ■

  • 事業の実施方針
    ・・・こういうことを書いて提出しろ、という枠がありますが枠の大きさの変更や画像添付、カラーでの作成などは禁止されていません。
      メリハリがついて、表現したいことが伝わる書類を作成します 。
  • 設計計画の理念
    ・・・こちらは図面の提出です。 アピールしたいことを図面に折り込んだり、図面の中にアピールポイントを入れたりといったことをします。
      どういう介護サービスをするか、図面を見ただけで分かるようにいたします。 書類を連携させることで伝わりやすく、強い印象を与えます。


ここに文章を入力してください

  1. どれだけの情報を持っているか・・・介護の面、地域の面、行政の面など 
  2. 事前調査・検証ができる 
  3. コンセプトの共有と具現化 
  4. 介護福祉施設のスペシャリスト 
  5. コストコントロールができる・・・成功するにはコストの観点は重要 
  6. アフターフォロー体制・・・どう建物を維持するか 
  7. 建築に取り組む姿勢

1. どれだけの情報を持っているか

土地は流通にのっていないものの情報をどれだけ持っているかが重要です。
実際に土地が必要になったとき、私どもは動き回って調べます。
  例:土地区画整備事業で業者が持たされた土地をどうにかしたいのを見計らって交渉
変形な土地を見つけて安く出来るはずと交渉
上記のように安く出来るよう交渉します。融資も実績があれば通りやすくなります。
人任せにせず自分から積極的にアプローチし、情報を集める姿勢をとっているかも見ていただきたいところです。

2. 事前調査・検証ができる

Ⅰ計画概要の立案…社会ニーズを考えたとき、高齢者住宅として何を選ぶのかご提案ができる
Ⅱマーケティング調査…既存の施設はどこにどうあるか、入居者数はどうか調べる
Ⅲ事業収益性の検証…収支の計算ができる

3. コンセプトの共有と具現化

打ち合わせをしてスピーディに理念を共有、具現化できるかどうか
模型やCGを素早く作成し、平面だけでなく立体でつくることで初期段階でイメージを鮮明にします。
模型は360度どこからでも見ることができるのでイメージがしやすいです。

4. 介護福祉施設のスペシャリスト

介護施設の経験があるところが望ましいかと思います。
例えばマンションのみしか手がけたことのない業者がサ高住をやったとき、細やかな手すりや段差に気づけないかもしれません。


また新築でなくても、用途変更という手法があります。
画像の例は高齢者専用賃貸住宅を地域密着型特別養護老人ホームに用途変更し、改築したものです。
場合によっては用途変更の方が新築より補助金の率が高いこともございます。
用途変更の際、構造計算をしなおすとなるとたいていの設計事務所はしり込みしてしまいます。
ですが、やりようはあるのです。
新しく建てるより安くでき、社会的な資本を活かすため建物をリファインするという方法を取るのも私たち建築士の使命です。


補助金申請は、タイミングが狂うと年度内に降りないこともあります。
経験がありスピーディにできるところが望ましいのはこういった理由もあります。

5. コストコントロールができる

安く立てるには建物の中身、建てる方法、季節も重要になります。春先が最も安くなります。

6. アフターフォロー体制

建てて竣工、引渡しのときに長期的な修繕の予測をお渡ししています。
いざというときに直せないことがないように最初にお渡しし、参考にしていただきます。

7. 建築に取り組む姿勢

株式会社あいアーキテクツには建築への情熱とチャレンジ精神があります。
ぜひ私たちにお任せください。



1.明るく開放的な空間

日当たりがよく、天井が高く、一日中のんびりと過ごせるような空間が理想だと思っています。
皆で楽しくゲームをしたり、リハビリ運動をしたりして過ごしていただきます。
お疲れになられたらリビングでゆっくりくつろいでいただき、元気な人は食事の準備を手伝ったりしていただきます。
デイルームには床暖房設備を設けます。浴室も明るく開放的な空間を演出します。
また屋上には菜園をつくり、日当たりのよい芝生の庭を設けます。

皆の交流の場デイルーム

皆の交流の場デイルーム 

明るく広々した浴室

 明るく広々した浴室 

緑の広がる中庭

緑の広がる中庭

2. 暖かさを感じる家庭のような施設

キッチンは広く、できるだけ皆が一緒に作業できるスペースを提供します。
家庭的な雰囲気を得るため、壁のクロスは抗菌仕様とし、合板仕上げなど木質系素材を用いて暖かい雰囲気を演出します。

明るく開放感のあるリビング

 明るく開放感のあるリビング 

全室コーナー出窓で明るい居室

 全室コーナー出窓で明るい居室 

3.介護施設も経営が第一

介護施設も入居者が居ない、利用者が少ないでは意味がありません。
ある建設会社が運営されていた高齢者専用賃貸住宅は、入居者が集まらず経営が立ち行かなくなっていました。
それを弊社がお手伝いさせていただいた社会福祉法人様に買い取っていただき、用途変更と増築を合わせ、地域密着型特別介護老人ホームへリニューアルしました。
もちろん、現在は満床です。

【リニューアル前】高齢者専用賃貸住宅

 【リニューアル前】高齢者専用賃貸住宅 

【リニューアル後】地域密着型小規模特別老人ホーム

【リニューアル後】地域密着型小規模特別老人ホーム 

4.地域との交流のある施設

外出の回数が少ない入居者はどうしても運動不足になりがちです。
廊下が回遊できると何回も周遊できるのでリハビリにもなり、ゆき止りの閉塞感を解消します。

介護施設に併設された居酒屋

 介護施設に併設された居酒屋 

介護業界のライフサイクル

地域にも解放された足湯

 地域にも解放された足湯 

地域との交流のある施設


5.画一的でなく愛着の持てる個性的な室

ビジネスホテルのような画一的な部屋でなく、自宅の部屋のように愛着が感じられるような個性のある部屋を演出します。 風通しが良く、明るく、快適でプライバシーがある室をつくります。

あたたかみのある個室

 あたたかみのある個室 

個性を演出できる居室

● 個性を演出できる居室 


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